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nicolas.saviaux@rsbblegal.ch
DOMAINES D'ACTIVITé
Droit de l'immobilier (bail, droit foncier, copropriété, PPE, droits réels)
Droit des contrats
Droit des successions
Droit administratif
Droit de la construction et de l'aménagement du territoire
Droit des sociétés et des entreprises
LANGUES
Français
Allemand
Anglais
Espagnol
Italien (double national suisse et italien)
FORMATION ET PRATIQUE PROFESSIONNELLE
Études complètes de droit à l'Université de Lausanne : licence en 1989, doctorat en 1993. Stage d'avocat à Pully et obtention du brevet d'avocat vaudois en 1995. Pratique du Barreau depuis lors à Lausanne.
Ainsi qu'en attestent ses nombreuses publications et conférences (voir liste ci-dessous), dont plusieurs sont citées dans la bibliographie d'ouvrages juridiques de référence, Me Nicolas Saviaux est un spécialiste du droit du bail, développant ses compétences en droit de l'immobilier en général (bail à loyer, bail à ferme, droit foncier, copropriété, copropriété par étages = PPE, droits réels, droits de voisinage, tous contrats liés au domaine de la construction, contrat d'entreprise, contrat de mandat, litiges de construction, planification successorale, aménagement du territoire, permis de construire). Il est également actif en droit des contrats, droit successoral, droit administratif, droit de la construction et de l'aménagement du territoire, droit des sociétés et des entreprises.
Défenseur de la cause des propriétaires depuis près de trente ans en tant qu’avocat au barreau, Me Nicolas Saviaux est l’auteur de 60 publications juridiques dans des revues de qualité (Aktuelle Juristiche Praxis/Pratique juridique actuelle, Baurecht/Droit de la construction, Revue suisse de jurisprudence, Revue suisse de procédure civile, Journal des Tribunaux, Cahiers du bail, Cahiers des droits réels et de la propriété), dont 56 ont trait au domaine du droit de l’immobilier et de la construction et, parmi elles, 29 sont directement liées au droit du bail à loyer.
Me Saviaux a également participé en temps qu’orateur à une dizaine de séminaires en droit de l’immobilier et en droit du bail à loyer. Sa motivation et sa ténacité l’ont amené, grâce à ses publications, à provoquer des changements de jurisprudence et de pratique dans le domaine du droit du bail à loyer. Grâce à son intervention auprès des membres des Commissions des affaires juridiques du Conseil national et du Conseil des États, suite à son article publié en 2018 sur le besoin propre du bailleur, il a provoqué une initiative parlementaire déposée le 12 décembre 2018 et acceptée le 14 novembre 2019 par la Commission des affaires juridiques du Conseil national, visant à améliorer la protection du propriétaire qui invoque son besoin propre, ou celui de ses proches, d’occuper son bien, lorsqu’il est loué. Son initiative a finalement abouti à la modification du texte légal en 2023 par les Chambres fédérales.
Me Nicolas Saviaux est apte à vous assister dans de nombreux domaines de la vie et du droit, cela par des conseils judicieux avant toute procédure ou engagement auprès de tiers, par une assistance dans vos négociations notamment dans le domaine spécifique de l'immobilier et de la construction, par la rédaction ou l'examen des divers contrats qui doivent être conclus avec les différents intervenants (architectes, ingénieurs, entreprises, vendeurs, acheteurs, courtiers, gérants d'immeubles, administrateurs de PPE, locataires, concierges, fournisseurs, prestataires de services, etc.), par une défense appropriée devant toutes les juridictions et autorités de Suisse romande (principalement le canton de Vaud), qu'elles soient civiles, pénales ou administratives, par des conseils avisés en matière de gestion de patrimoine avec l'appui de partenaires privilégiés (fiduciaires, fiscalistes, notaires, experts immobiliers, courtiers, ingénieurs, architectes, etc.).
Me Nicolas Saviaux est également en mesure de vous assister en matière de permis de construire, de relations bailleurs/locataires, de litiges entre voisins (troubles de voisinage), de copropriété (administrateur de copropriété, responsabilité, obligations, etc.), de copropriété par étages, de baux d'habitation et commerciaux, de contrats en général, de droit des successions qui implique souvent des questions immobilières.
PUBLICATIONS
2023
Nuisances : harmonisation et objectivation. Mélanges pour les 75 ans de la Conférence suisse du Registre foncier, pages 245-273.
2023
Réduction de loyer : Méthode en équité – Une analyse critique (Revue Suisse de Jurisprudence – RSJ- SJZ 2023 numéro 14 pages 756 ss).
2023
Action confessoire – Bien-fonds en copropriété – Consorité nécessaire. Commentaire de l’arrêt du Tribunal fédéral 5A_1014-2018 du 9 février 2022, présenté sous la rubrique « Eclairages » dans la Newsletter de mai 2023 de IusMail (publication en ligne de Schulthess Médias Juridiques).
2022
Actes et/ou omissions du représentant ou mandataire : sont-ils opposables au bailleur et/ou au locataire ? Quelques réflexions suite à l’arrêt 4A_302/2021 du 28 janvier 2022 du Tribunal fédéral suisse (contestation de loyer initial découlant de l’absence de formule officielle) (Cahiers du bail 1/2022/ 46ss)
2021
Charges de copropriété - Décision de l'assemblée générale des copropriétaires (commentaire de l’arrêt 5A_753/2020 du Tribunal fédéral du 15 décembre 2020, publié de Newsletter 02 – Deuxième semestre 2021 de l’ARPPE Alliance romande des propriétés par étages)
2021
Règlement de PPE : droit au calme et à la tranquillité (commentaire de l’arrêt 5A_127/2020 du Tribunal fédéral du 22 avril 2021, publié de Newsletter 01 – Premier semestre 2021 de l’ARPPE Alliance romande des propriétés par étages)
2021
Propriétés par étages. Gardes d’enfants. Action en prévention et cessation de trouble (commentaire de l’arrêt 5A_127/2020 du Tribunal fédéral du 22 avril 2021. Cahiers des droits réels et de la propriété 2/2021 pages 50 et 51)
2021
Résiliation de bail pour travaux - Note publiée aux Cahiers du bail 2/2021 pages 74 à 76 commentant un arrêt du 21 janvier 2021 de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal vaudois
2020
L’opposabilité des droits d’usage particulier en cas de transfert d’une part de PPE (Droit de la construction BR/DC 3/2020/122)
2020
Contestation du loyer initial en raison de l’absence de la formule officielle - Moment de la connaissance du droit de répétition par le locataire (AJP/PJA 4/2020/484).
2020
Pandémie COVID-19 et paiement du loyer. Avis de droit mis en ligne par la Chambre genevoise immobilière (mars 2020). Également publié aux Cahiers du bail 2/2020 pages 60 ss.
2020
Engagement de départ exécutoire – Procédés judiciaires abusifs (Cahiers du bail 1/2020 pages 1 ss).
2020
Quelques réflexions au sujet des locations de courte durée par le biais de plateformes d’hébergement en matière de PPE. Présenté sous la rubrique « Eclairages » dans la Newsletter de janvier 2020 de IusMail (publication en ligne de Schulthess Médias Juridiques).
2019
Obligation d’occuper personnellement la chose louée, hébergement, note publiée aux Cahiers du bail 4/2019 p. 115 ss commentant un arrêt du 23 juillet 2019 du Tribunal fédéral (4A_39/2019).
2019
Décès du locataire : un point de la situation (Cahiers du bail 3/2019 pages 65 ss).
2019
Note publiée aux Cahiers du bail 2/2019 pages 63 et 64 commentant un jugement du 17 octobre 2018 du Tribunal des baux concernant les indications à mentionner sur la formule officielle de notification du loyer initial lorsque l’objet loué n’est plus le même par rapport au précédent bail.
2018
Quelques réflexions de nature procédurale au sujet des délais d’ouverture d’action découlant du droit matériel. Présenté sous la rubrique « Eclairage » dans la Newsletter de novembre 2018 de IusMail (publication en ligne de Schulthess Médias Juridiques).
2018
Surdimensionnement de la surface à bâtir communale. Commentaire de l’arrêt TF 1C_326/2016 du 7 décembre 2017 (publication ATF prévue) dans Weblaw (publication en ligne) Monatsübersicht August 2018, Ausgabe 87.
2018
Note publiée aux Cahiers du bail 2/18 pages 57 à 60 commentant l’arrêt 4A_391/2017 du 26 mars 2018 du Tribunal fédéral abordant la problématique de la fin conventionnelle d’un contrat de durée et celle des faits notoires.
2018
Besoin propre du bailleur – Eigenbedarf des Vermieters (Cahiers du bail 1/2018 pages 1 ss).
2018
Note publiée dans SZZP/RSPC 1/2018 pages 14 à 16 commentant l’arrêt 4A_639/2016 du 1er septembre 2017 du Tribunal fédéral abordant la problématique de la maxime des débats, de la théorie de normes et des allégations et pièces nouvelles (nova) en appel.
2018
Note publiée aux Cahiers des droits réels et de la propriété 1/2018 pages 13 à 16 commentant l’arrêt 5A_658/2015 du 14 mars 2017 du Tribunal fédéral (ATF 143 III 261, SJ 2017 I 417) abordant la problématique du droit de passage nécessaire (art. 694 CC) et la répartition des frais et dépens.
2018
PPE : décision nulle ou annulable ? Commentaire de l’arrêt 5A_79/2017 du 17 novembre 2017 du Tribunal fédéral (AJP/PJA 3/2018/384).
2018
Procès interne à la PPE : répartition des frais (Droit de la construction BR/DC 6/2017/343).
2017
Droit de passage nécessaire : quelques rappels. Présenté sous la rubrique « Éclairages » dans la Newsletter d’octobre 2017 de IusMail (publication en ligne de Schulthess Médias Juridiques).
2017
Note publiée aux Cahiers du bail 4/2017 pages 123 et 124 commentant un arrêt du 28 juillet 2017 de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal vaudois concernant la conversion du motif invoquer pour justifier le congé donné pour justes motifs (art. 266g CO) en vue de justifier un congé fondé sur l’art. 257f CO.
2017
Note publiée aux Cahiers des droits réels et de la propriété 2/2017 pages 53 et 54 commentant l’arrêt 5A_98/2017 du 27 juin 2017 du Tribunal fédéral abordant la problématique du changement d’affectation et du changement d’utilisation de la chose en matière de copropriété par étages (PPE).
2017
Note publiée aux Cahiers des droits réels et de la propriété 2/17 pages 78 et 79 commentant un jugement du 10 décembre 2015 du Tribunal d’arrondissement de Lausanne abordant la problématique du contrat mixte de vente et d’entreprise, les défauts de l’ouvrage et leurs conséquences.
2017
Problématique des sûretés suffisantes au sens de l’article 839 alinéa 3 CC (hypothèque légale des artisans et entrepreneurs). Présenté sous la rubrique « Eclairage » dans la Newsletter d’avril 2017 de IusMail (publication en ligne de Schulthess Médias Juridiques).
2016
Note publiée aux Cahiers du bail 2/2016 pages 55 à 57 commentant l’arrêt 4A_447/2015 du 31 mars 2016 du Tribunal fédéral abordant l’art. 261 CO, la notion de besoin propre et urgent du bailleur, ainsi que les travaux de rénovation de l’immeuble.
2015
Bail et PPE (PPE 2015, ouvrage collectif édité par François Bohnet et Blaise Carron, Bâle 2015 pages 93 à 119).
2015
Colocation : quelques réflexions de nature procédurale (Cahiers du bail 1/2015 pages 1 ss).
2014
Vente forcée d’un immeuble : refus de désemparer, article 75 LVLP (Cahiers des droits réels et de la propriété 2/2014 pages 40 ss).
2014
Note intitulée Nuisances et réduction de loyer publiée aux Cahiers du bail 3/2014 pages 77 à 80 commentant un arrêt de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.
2013
Aliénation de la chose louée : portée d’une clause de l’acte authentique de vente sur le privilège de résiliation anticipée (Cahiers du Bail 4/2013 pages 101 ss).
2013
Réduction de loyer. Chantier dans le voisinage de l’objet loué (Cahiers du bail 1/2013 pages 1 ss).
2012
Sous-location et usage de la chose: le point de la situation (Cahiers du bail 2/2012 pages 45ss).
2012
Note publiée aux Cahiers des droits réels et de la propriété 1/2012 pages 30 et 31 commentant un jugement du Tribunal civil d’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois abordant la problématique du changement d’affectation et du changement d’utilisation de la chose en matière de copropriété par étages (PPE).
2011
Bail à loyer indexé : le point de la situation (Cahiers du bail 3/2011 pages 65 ss).
2011
Note publiée aux Cahiers du bail 2/2011 pages 63 ss commentant un jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud en matière de résiliation de bail pour besoin propre du bailleur.
2011
Note publiée aux Cahiers des droits réels et de la propriété 1/2011 pages 30 ss commentant un arrêt du Tribunal cantonal vaudois en matière de droits et rapports de voisinage.
2011
Note publiée aux Cahiers des droits réels et de la propriété 1/2011 pages 34 ss commentant un jugement du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois en matière de copropriété par étages.
2010
Baux de courte durée successifs et contestation du loyer initial (Aktuelle Juristische Praxis – Pratique juridique actuelle 3/2010 pages 289 ss).
2009
La responsabilité du bailleur de biens immobiliers (Aktuelle Juristische Praxis – Pratique juridique actuelle 7/2009 pages 867 ss).
2009
Note publiée aux Cahiers du bail 2/2009 juin 2009 pages 61 ss commentant un jugement du Tribunal des baux et un arrêt de la Chambre des recours du tribunal cantonal du canton de Vaud en matière de contestation du loyer initial.
2008
La responsabilité du bailleur de biens immobiliers (Cahiers du bail 4/2008 pages 97 ss)
2007
Abus de droit et droit du bail (Cahiers du bail 1/2007 pages 1 ss).
2007
Liberté contractuelle et droit du bail. Réflexions à la lumière d'un arrêt du 26 octobre 2006 du Tribunal fédéral relatif à une clause d'exclusion du taux hypothécaire comme paramètre de fixation et d'adaptation du loyer (Aktuelle Juristische Praxis) Pratique Juridique Actuelle 4/2007 pages 424 ss).
2006
Le bail de durée déterminée (Cahiers du bail 2/2006 pages 33 ss).
2006
Note publiée aux Cahiers du bail 1/2006 pages 31 ss, commentant un arrêt de la Chambre des recours du tribunal cantonal vaudois en matière de défauts de la chose louée.
2006
Note publiée aux Cahiers du bail 3/2006 pages 91 ss, commentant un arrêt de la Chambre des recours du tribunal cantonal vaudois en matière de réserve de hausse de loyer.
2004
Expulsion du locataire et exécution forcée (Cahiers du bail 4/2004 pages 97 ss).
2003
Le sort du bail en cas de changement de propriétaire (Cahiers du bail 3/2003 pages 65 ss).
2002
Décisions des autorités de conciliation en matière de bail : quelques réflexions (Cahiers du bail 3/2002 pages 65 ss).
2002
Expulsion du locataire : changement de jurisprudence (Cahiers du bail 3/2002 pages 74 ss).
2002
Loi fédérale sur l'aide aux victimes d'infractions : Effets d'un jugement pénal allouant à la victime une indemnité pour tort moral sur sa prétention en indemnisation dirigée contre l’État (Journal des Tribunaux partie IV Droit pénal 1/2002 pages 2 ss).
1999
La compétence décisionnelle des autorités de conciliation en matière de baux et le principe Ne eat iudex ultra et extra petita partium (Revue suisse de jurisprudence 95 (1999) nos 16/17 pages365 ss).
1999
La double garantie en matière d'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (Droit de la construction BR/DC 3/1999 pages 91 ss).
1999
Assistance judiciaire en matière civile. L'art. 17a LAJ : une disposition non conforme à la Constitution fédérale (Journal des Tribunaux 1999 III p. 98 ss).
1993
Les rapports de travail en cas de difficultés économiques de l'employeur et l'assurance-chômage (Thèse de doctorat, Lausanne 1993)
TRAVAUX ET CONFÉRENCES
2023
Conférence présentée lors du séminaire juridique de la Chambre genevoise immobilière « Questions d’actualité en droit du bail » le 31 octobre 2023 sur le thème « Réduction de loyer : Méthode en équité - Une analyse critique ».
2021
Participation comme intervenant aux Sprints de l’Immobilier organisé le 30 septembre 2021 par la Chambre genevoise immobilière pour y présenter le thème Action en prévention et cessation de trouble : accueil de jour dans PPE (arrêt du 22 avril 2021 du Tribunal fédéral 5A_127/2020 )
2019
Membre de la commission de rédaction de la Chambre vaudoise immobilière pour l’actualisation du règlement type d’administration et d’utilisation CVI pour une propriété par étages (PPE).
2018
Participation comme intervenant aux Sprints de l’Immobilier organisé le 27 septembre 2018 par la Chambre genevoise immobilière pour y présenter l’arrêt 5A_79/2017 du 17 novembre 2017 du Tribunal fédéral abordant la problématique de la décision nulle ou annulable en matière de copropriété par étages (PPE).
2017
Participation comme intervenant aux Sprints de l’Immobilier organisé le 28 septembre 2017 par la Chambre genevoise immobilière pour y présenter l’arrêt 5A_98/2017 du 27 juin 2017 du Tribunal fédéral abordant la problématique du changement d’affectation et du changement d’utilisation de la chose en matière de copropriété par étages (PPE).
2015
Conférence présentée sur le thème Bail et PPE, lors de la 1ère journée de la PPE organisée le 25 septembre 2015 par le Séminaire sur le droit du bail de l’Université de Neuchâtel.
2010
Orateur intervenant dans la cadre des Sprints de l'Immobilier, séminaire organisé le 30 septembre 2010 à Genève par la Chambre Genevoise Immobilière. Sujet présenté : Droit d'usage et sous-location.
2009
Conférence présentée sur le thème « Les baux de courte durée successifs et la contestation du loyer initial » lors du séminaire d'automne des professionnels de l'immobilier 2009 de la Chambre vaudoise immobilière le 25 novembre 2009 à Savigny.
2009
Conférence présentée sur le thème « Les baux de courte durée successifs et la contestation du loyer initial » lors du séminaire juridique du 15 septembre 2009 de la Chambre genevoise immobilière.
2008
Conférence présentée lors du séminaire d’automne des professionnels de l'immobilier à Savigny en novembre 2008 sur le thème de la responsabilité du bailleur de biens immobiliers.
2008
Conférence présentée lors du séminaire juridique de la chambre genevoise immobilière en septembre 2008 sur le thème de la responsabilité du bailleur de biens immobiliers.
2005
Conférence présentée sur le thème du bail de durée déterminée lors du séminaire de printemps des professionnels de l'immobilier à Savigny le 21 juin 2005.
2005
Conférence présentée sur le thème du bail de durée déterminée lors du séminaire juridique de la chambre genevoise immobilière le 25 octobre 2005.
DISTINCTIONS
1994
Prix décerné par la Société suisse de droit des assurances pour la thèse de doctorat "Les rapports de travail en cas de difficultés économiques de l'employeur et l'assurance-chômage".